El precio de la vivienda en España continúa al alza. Durante el primer trimestre del año, el coste medio se incrementó un 14,3% interanual, hasta situarse en 1.987 euros por metro cuadrado, según las tasaciones de la empresa inmobiliaria Tinsa by Accumin. Si se descuenta el efecto de la inflación, el aumento real fue del 11,8%.
En comparación con el trimestre anterior, el precio de la vivienda, tanto nueva como usada, subió un 3,2%, con incrementos generalizados en todo el país, especialmente en áreas cercanas a polos de empleo y destinos turísticos.
Pese a la escalada, los precios todavía se sitúan un 4,5% por debajo de los máximos alcanzados durante la burbuja inmobiliaria de 2007. Pero desde el mínimo registrado tras el pinchazo del mercado, en el verano de 2015, la vivienda se ha encarecido un 68%. En términos reales, el aumento desde ese punto es del 32%, mientras que todavía permanece un 34% por debajo de los máximos históricos.
Madrid, Valencia y Castilla-La Mancha lideran las subidas
Por comunidades autónomas, los mayores incrementos interanuales se registraron en la Comunidad de Madrid (19,2%), Comunidad Valenciana (19,1%), Castilla-La Mancha (18,8%), Canarias (17,8%), Cantabria (16,2%), Murcia (16%) e Islas Baleares (15,5%).
En términos nominales, Baleares, Madrid, Melilla y, como novedad este trimestre, Canarias ya superan los máximos de 2007. Sin embargo, al descontar la inflación, únicamente Baleares se sitúa prácticamente en esos niveles históricos.
Por provincias, los mayores aumentos se registraron en Toledo (23,2%), Albacete (19,6%), Madrid (19,2%), Santa Cruz de Tenerife (19%), Alicante (18,3%) y Castellón (18%). Zamora fue la única provincia con descensos, con una caída del 3,8%.
En cuanto a capitales, hasta 30 ciudades superaron el 10% de incremento interanual. Las más caras fueron San Sebastián (4.975 euros por metro cuadrado), Madrid (4.600 euros) y Barcelona (4.417 euros).
La tasa de esfuerzo que ahoga a las familias
La tasa de esfuerzo para acceder a una vivienda se mantiene en el 33,9% de la renta media, aunque en Baleares alcanza el 54% y en Madrid el 49%, niveles que reflejan mayores dificultades de acceso.
La portavoz de la compañía, Susana de la Riva, explicó que la tensión de precios persistirá mientras la demanda continúe fuerte y la oferta siga siendo insuficiente. No obstante, advirtió de que el mercado se está acercando a un límite de accesibilidad para las familias, lo que podría moderar el ritmo de crecimiento en los próximos meses.
La guerra en Oriente Medio añade incertidumbre
El informe señala que la demanda de vivienda continúa siendo robusta pese a la caída interanual de compraventas registrada en enero, aunque las transacciones apuntan a una progresiva estabilización.
No obstante, la guerra en Oriente Medio introduce un factor de incertidumbre para el mercado inmobiliario. El conflicto podría impactar en la inflación, en los tipos de interés y en el poder adquisitivo de los hogares, además de encarecer los costes hipotecarios.
Según Tinsa, la inestabilidad geopolítica también podría impulsar nuevos aumentos en el precio de la obra nueva, especialmente por el encarecimiento de los materiales de construcción, lo que agravaría aún más las dificultades de acceso a la vivienda.
Un mercado que expulsa a las generaciones más jóvenes
Los datos pintan un panorama complicado para quienes buscan un techo en España. Mientras los precios suben a doble dígito, los salarios no acompañan el ritmo, y las hipotecas se han encarecido por los tipos de interés que el Banco Central Europeo mantuvo altos para combatir la inflación.
Los expertos señalan que la combinación de oferta insuficiente, demanda robusta y costes de construcción al alza mantiene la presión sobre los precios. A esto se suma la entrada de fondos de inversión que compran vivienda para alquiler, reduciendo aún más el stock disponible para la compra.
Las comunidades que más crecen son aquellas con mayor atractivo turístico o laboral. Madrid y Valencia reciben constantemente nuevos residentes que buscan trabajo. Canarias y Baleares viven de un turismo que no para de crecer. Pero esa misma dinamismo económico expulsa a los residentes de toda la vida, que ven cómo sus barrios se vacían de vecinos y se llenan de apartamentos turísticos.
Las preguntas que quedan sobre la mesa
Queda por ver si el mercado se moderará realmente en los próximos meses o si la escalada continuará hasta tocar techo por la pura imposibilidad de las familias de pagar más. También está por saberse qué medidas tomarán las administraciones para atajar un problema que se ha convertido en la primera preocupación de los españoles, por delante del paro o la sanidad.
Los fondos de inversión que operan en el mercado inmobiliario español no han dado señales de frenar su ritmo de compra, y las nuevas construcciones siguen siendo insuficientes para cubrir la demanda. Mientras tanto, los jóvenes españoles continúan siendo los grandes perjudicados, con una edad media de emancipación que supera los 30 años y que no deja de subir.
El futuro incierto del acceso a la vivienda
El informe de Tinsa cierra con una advertencia que resume la situación: el mercado se acerca a un límite de accesibilidad. Cuando las familias no pueden pagar más, las cosas cambian. A veces hacia abajo, como en 2008. A veces hacia un estancamiento prolongado, como en Japón en los años noventa.
Lo que está claro es que el modelo actual no es sostenible. Una sociedad donde la mitad del sueldo se va en vivienda es una sociedad con menos consumo, menos ahorro y menos capacidad para afrontar imprevistos. Y eso, tarde o temprano, pasa factura a la economía entera.
La vivienda debería ser un derecho. Algo a lo que cualquier persona que trabaje pueda acceder. Pero cuando se convierte en un activo financiero, en un producto de inversión, en un número en un balance, deja de ser un hogar para ser otra cosa. Y esa otra cosa tiene precio. Pero no tiene techo.
Fuentes: Euronews, Tinsa by Accumin, informe de mercado inmobiliario Q1 2026
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